Vente d’un terrain à bâtir en 2021, dans quelles conditions une étude de sol est-elle obligatoire 

La loi ELAN et l’étude de sol obligatoire

 

Vous avez un projet d’achat ou de vente de terrain à construire ? S’il se trouve sur une zone argileuse, une étude de sol géotechnique G1 est à annexer obligatoirement au compromis de vente. Cela concerne environ 50 % du territoire.

En effet, depuis la parution au Journal Officiel les 6 et 15 août 2020 de deux arrêtés précisant cette disposition, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est devenue plus contraignante pour les vendeurs.

L’objectif : réduire les risques de sinistres et ainsi alléger la facture des dédommagements liés aux effets des gonflement-retraits des sols argileux, dont le montant moyen est compris entre 30 000 et 40 000 € pour plus de 20 000 cas annuels. Et dans certains cas extrêmes, cela peut aller jusqu’à la destruction du bien.

Plan cadastral

Quelles sont les zones géographiques à risques ?

 

En France, environ 50% du territoire est concerné. Selon la carte d’exposition des risques, on peut distinguer 4 zones (pour visualiser les zones à risques, il faut cocher ARGILE dans ajouter des couches supplémentaires) :

  • une zone d’exposition forte
  • une zone d’exposition moyenne
  • une zone d’exposition faible

Les deux zones d’expositions forte et moyenne sont concernées par le nouveau dispositif de la loi ELAN et tous les vendeurs de terrains constructibles doivent OBLIGATOIREMENT faire une étude de sol.

Pour le reste du territoire, l’étude de sol est malgré tout recommandée mais non obligatoire.
Si votre terrain se situe dans une zone fortement ou moyennement exposée à l’exposition au Retrait-gonflement des argiles (RGA), le vendeur doit se rapprocher d’un spécialiste afin de demander un devis pour une étude de sol préalable (G1) et procédera ensuite à l’étude de sol.

Quelles sont les zones géographiques à risques ?

 

En France, environ 50% du territoire est concerné. Selon la carte d’exposition des risques, on peut distinguer 4 zones (pour visualiser les zones à risques, il faut cocher ARGILE dans ajouter des couches supplémentaires) :

  • une zone d’exposition forte
  • une zone d’exposition moyenne
  • une zone d’exposition faible

Les deux zones d’expositions forte et moyenne sont concernées par le nouveau dispositif de la loi ELAN et tous les vendeurs de terrains constructibles doivent OBLIGATOIREMENT faire une étude de sol.

Pour le reste du territoire, l’étude de sol est malgré tout recommandée mais non obligatoire.
Si votre terrain se situe dans une zone fortement ou moyennement exposée à l’exposition au Retrait-gonflement des argiles (RGA), le vendeur doit se rapprocher d’un spécialiste afin de demander un devis pour une étude de sol préalable (G1) et procédera ensuite à l’étude de sol.

Plan cadastral

Qu’est-ce qu’une étude de sol ?

 

L’étude de sol G1 est le document obligatoire et préalable à tous travaux de terrassement ou d’aménagement d’un terrain susceptible de recevoir une construction avant la vente dudit terrain. C’est une étude qui doit être fournie par le vendeur, en annexe au compromis de vente, à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente. Il s’agit de la première étude dans la hiérarchie des missions géotechniques visant à définir le mode de fondation d’un ouvrage.

D’autres missions sont nécessaires par la suite (sans être toujours légalement obligatoires) pour finaliser le dimensionnement des fondations d’un projet.

L’étude de sol concerne :

  • les ventes de terrains constructibles non bâtis, permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) – C’est le cadre de l’étude G1 / Loi Elan
  • les contrats constructions de maisons individuelles ou contrats similaires (construction de bâtiments ou maitrise d’œuvre) – Dans ce cas, l’étude est plus poussée car il s’agit d’étudier non seulement l’impact de la nature du terrain mais, en plus, d’ébaucher le dimensionnement des fondations en fonction de la résistance du terrain ; il s’agit alors de réaliser une étude G2.

Qu’est-ce qu’une étude de sol ?

 

L’étude de sol G1 est le document obligatoire et préalable à tous travaux de terrassement ou d’aménagement d’un terrain susceptible de recevoir une construction avant la vente dudit terrain. C’est une étude qui doit être fournie par le vendeur, en annexe au compromis de vente, à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente. Il s’agit de la première étude dans la hiérarchie des missions géotechniques visant à définir le mode de fondation d’un ouvrage.

D’autres missions sont nécessaires par la suite (sans être toujours légalement obligatoires) pour finaliser le dimensionnement des fondations d’un projet.

L’étude de sol concerne :

  • les ventes de terrains constructibles non bâtis, permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) – C’est le cadre de l’étude G1 / Loi Elan
  • les contrats constructions de maisons individuelles ou contrats similaires (construction de bâtiments ou maitrise d’œuvre) – Dans ce cas, l’étude est plus poussée car il s’agit d’étudier non seulement l’impact de la nature du terrain mais, en plus, d’ébaucher le dimensionnement des fondations en fonction de la résistance du terrain ; il s’agit alors de réaliser une étude G2.
Plan de masse

En conclusion

 

Pour vendre un terrain à bâtir à destination d’une maison individuelle, il faut que le vendeur :

  • Vérifie dans quelle zone d’exposition aux risques liés au retrait/gonflement des argiles se situe le terrain, et en fonction il est recommandé (zone non exposée ou faible) ou obligatoire (zone moyennement ou fortement exposée) de fournir une étude de sol G1
  • Se rapproche d’une société spécialisée dans les étude de sols afin de faire un devis, puis une étude qui sera annexée au contrat de vente du terrain

D’autres études complémentaires peuvent être obligatoires : notamment l’étude G2 AVP (avant-projet) lorsque le projet de construction est établi et que la parcelle se situe dans une zone à risque.

L’assureur dommage / ouvrage ou le constructeur peuvent également exiger une telle étude dans d’autres situations et, quoiqu’il en soit, une étude est toujours conseillée : même si le terrain est peu argileux, d’autres paramètres peuvent le rendre difficilement constructible (sol peu portant, en pente, remblais …) et il est toujours souhaitable de cadrer le travail de l’entreprise de fondation pour éviter les surprises.

En conclusion

 

Pour vendre un terrain à bâtir à destination d’une maison individuelle, il faut que le vendeur :

  • Vérifie dans quelle zone d’exposition aux risques liés au retrait/gonflement des argiles se situe le terrain, et en fonction il est recommandé (zone non exposée ou faible) ou obligatoire (zone moyennement ou fortement exposée) de fournir une étude de sol G1
  • Se rapproche d’une société spécialisée dans les étude de sols afin de faire un devis, puis une étude qui sera annexée au contrat de vente du terrain

D’autres études complémentaires peuvent être obligatoires : notamment l’étude G2 AVP (avant-projet) lorsque le projet de construction est établi et que la parcelle se situe dans une zone à risque.

L’assureur dommage / ouvrage ou le constructeur peuvent également exiger une telle étude dans d’autres situations et, quoiqu’il en soit, une étude est toujours conseillée : même si le terrain est peu argileux, d’autres paramètres peuvent le rendre difficilement constructible (sol peu portant, en pente, remblais …) et il est toujours souhaitable de cadrer le travail de l’entreprise de fondation pour éviter les surprises.

Plan de masse

Esiris Pavillons est spécialisé dans l’étude de sol et met son savoir-faire et ses compétences à votre disposition pour établir des études qualitatives, dans des délais compétitifs et à un coût maitrisé.